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地产的开发流程是如何的

来源:hthcom华体会    发布时间:2024-06-25 18:49:07

  

地产的开发流程是怎么样的

  序:今天几个朋友在讨论,房地产开发的立场是什么?是追求利润最大化?我觉得应是以最少的钱赚最多的利润,才是房地产开发的根本立场,钱是公司运营的根本,需要做到晚出早归,做好充足的现金流。好多地产快一年没有拿地了,接下来随着货值储量的不足,相信大多数有实力的房企会纷纷进入拿地高峰,那么作为一个地产人需要站得更高,了解整个项目的整体开发流程,才能打开格局,在做好自己的一亩三分地后,才能更好想到服务于其他部门,才能站在老板的角度去追求利润。

  总:本文将从设计管理流程及设计管理工作案例两个方面为出发点,并理清整个项目的整体开发流程。

  项目开发流程可根据早起跑,串改并,控周期的思想来指引。对于开发商来说,最重要的节点是开盘。以项目条件为非创新项目,高层地上26层,1层地下室,预售条件1/2,首批10万㎡以内,异地样板房,售楼部、展示商业、大门、展示中心园林为例,可根据6个月的开盘开发推演。在讲6个月开盘前,我们大家可以先理清下项目的整体开发流程,从阶段区分,从内部立项——立项阶段,项目取得——策划阶段,项目策划会——设计阶段,方案评审会——设计、采购阶段,整体的结构开工——建设阶段,开盘销售——销售阶段,竣工、支付——建设、销售、支付阶段,决算——后评估阶段。而这些阶段涉及到各个专业交叉,比如投资部、营销、设计、工程、成本、财务资金、运营、招标、采购、客服物业。上面一大段的话可以总结为几个重要节点,拿地前策划-取得土地-开盘销售-货量主体建设-开发取证-配套工程-竣备交楼-交楼后物业管理。

  接下来可以讨论下如何6个月内开盘销售,拿地前3个月投资部营销部为主导,联合各职能部门进行市场调查与研究及定位,在土地摘牌前完成概念方案设计。土地摘牌后,工程部、设计部、营销部三条线天内分别完成详勘及全面开工、方案设计、示范区方案。在60天内完成总规批复、完成异地样板房售楼部大门展示商业的整体的结构,展示园林的地下室底板。90天内取得工规证及施工证,完成展示商业大门售楼部外立面,展示园林地下室顶板。120天内完成异地样板房装修,售楼部展示商业大门装修,展示园林园建施工50%。150天内完成售楼部软装,异地样板房展示商业、展示园林、大门。160天内售楼部开放,展示区开放,营销开始认筹,货量区接近预售形象进度。180天内取得预售证首期开盘。

  1.设计管理从土地摘牌前根据投资营销的市场调研及收集资料,提前关键资料做总平经济技术分析及坏因分析。带领外围设计院完成强排方案及产品定位,为领导提供可参考的资料。

  2.土地摘牌后,完成设计单位立项,为文本上会做好资料准备。在这过程中需要收集营销政府工程的意见,围绕开盘周期及产品定位深化图纸。

  5.指导设计院完成并下发展示区图纸,配合开发完成其他证照取得。6.配合现场货量区及其他配套图纸下发,过程中进行现场技术指导,三层会验等现场服务。

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