来源：hthcom华体会    发布时间：2024-12-20 02:11:13

  取得国有土地使用权，按要求一般需走招拍挂手续。实操中，用地单位与土地所在地政府事先会有较为密切的沟通，并对土地事项达成初步意向。

  大政方针上，政府坚持以经济建设为中心，同时也要走可持续发展道路。因此，地方政府对用地单位的要求大致为：行业准入、亩均投资、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、研发费用占比等。同时，为充分的发挥土地效益，会对建设时间也有要求，为强化经济约束，会要求企业按亩缴纳金额不等的保证金（一般可通过保函形式处理），部分地区政府会对土地使用权进行全生命周期考核。

  用地单位拍得土地使用权后，用地单位与地方政府签署正式的《投资建设协议》，为鼓励早投产、早产出，部分地方政府会设定奖励条款。

  招投标流程：网上报名--缴纳保证金--规定时间竞拍--与自然资源和规划局（简称“自规局”）签署《国有建设用地使用权出让合同》--缴纳余款--办理保证金划转手续（保证金转为正式土地款）--缴纳税款（契税、印花税）

  《国有建设用地使用权出让合同》内容除常规的土地面积、区块、价格等因素外，一般还包括：容积率、建筑密度、绿地率、投资强度、服务设施面积限制、开/竣工时间、禁止性条款、违约责任等。

  拍地后，还需要缴纳配套费，配套费一般按“土地面积*标准费率”计算，配套费也需计算缴纳契税和印花税，如未缴纳，后续有补税风险。

  《契税法》第四条，契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

  《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）：二、关于若干计税依据的具体情形（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地征收补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

  又称《土地规划许可证》，是用地单位向土地管理部门申请土地前，经主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是公司用地的法律凭证。在用地单位与自规局签署《国有建设用地使用权出让合同》后取得。

  此处仅指国有建设用地土地使用权，在办理权调（确认该地块属于用地单位）后，凭土地出让合同等资料办理。可以与《建设用地规划许可证》同时进行。

  是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建筑设计企业，其工程建筑是违反相关章程的建筑，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》需要公示，通常为十天。

  建设项目如涉及土地（即“动土”），需要在发改委备案，备案是办理各项许可证的前置条件。可以与当地发改沟通并进行预备案，以便各项工作的同步推进。

  《工程施工许可证》是建筑实施工程单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑设计企业进行工程项目施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要是根据之一。在《建设工程规划许可证》公示完毕，各单位（设计、预算、勘探、监理、施工等）已全部就位后，可以办理。《工程项目施工许可证》领出后，可进行测绘放样及打桩。

  根据《中华人民共和国水土保持法》，在特定区域开办生产建设项目时，必须编制水土保持方案并报水行政主任部门审批。水土保持方案的制定对工程建设有着重要的保障作用，可以规范施工作业流程，提高工程质量和稳定能力，保证工程的安全可靠。

  为基础设计和施工提供相关依据，勘测可判断地下水土的腐蚀性，为基坑设计和施工提供必要的岩土工程参数。主要工作方法为钻探取土、孔内原位测试和室内土工实验相结合。

  通过检验测试‌确保建筑物的整体稳定性，主要通过检测土质特性和建筑荷载来发现并处理问题。具体方法和标准包括‌桩基检测（桩身完整性、垂直度、桩底沉渣厚度和桩的承载力等）、‌地基承载能力检验测试（确定地基的承载能力）、‌基坑支护结构检验测试及‌材料检验测试等。

  为加快进度，保证设备如期安装，可想当地质监站申请进行工程质量预验收。预验收通过后不会出具正式报告，但设备可进场。

  在道路硬化达到某些特定的程度（如60%以上），可申请进行消防检测。随之可申请消防验收。流程大致如下:

  消防检测完成-报告送至质监站--质监站出具书面质检报告--申请消防验收--如被抽查接受检查，如无抽查通过消防验收。

  下水管道铺设完成后，进行给排水系统检测（CCTV检测）。施工前如担心因施工导致市政管道被损害，施工前也能提前进行一轮CCTV检测。

  绿化基本完成后，可申请实施白蚁预防工程。由白蚁防治站委托的第三方将相关装置放入绿化带黄泥中，白蚁防治站核实后，发白蚁预防验收合格证。

  质检、消防、白蚁等验收完成后，启动规划检测，完成最终验收后，申请办理正式产权证。

  除设备、人员、原材料就位、通水电气外，工业公司开始生产前，还一定要通过环评、能评及安评（如有）等。

  即环境影响评价，投产前一定得完成。环评报告书（表）应列示产品生产各环节的污染物种类、预计数量及预防的方法等。

  政策依据：《中华人民共和国环境影响评价法》《建设项目环境保护管理条例》《建设项目环境影响报告书（表）编制监督管理办法》

  年综合能源消费量（建设地点、主要生产工艺和设备未改变的改建项目按照建成投产后年综合能源消费增量计算，其他项目按照建成投产后年综合能源消费量计算，电力折算系数按当量值，有1.229和2.85两种系数算法）10000吨标准煤及以上的固定资产投资项目，由省级节能审查机关负责。其他固定资产投资项目，由省级节能审查机关依据真实的情况自行决定。

  年综合能源消费量不满1000吨标准煤且年电力消费量不满500万千瓦时的固定资产投资项目，涉及国家秘密的固定资产投资项目和用能工艺简单、节能潜力小的行业（具体行业目录由国家发展改革委制定公布并适时更新）的固定资产投资项目，可不单独编制节能报告。

  政策依据：《固定资产投资项目节能审查办法》（国家发展和改革委员会令2023年第2号）